Urbanisme et patrimoine à Neudorf

Neudorf, le 20 Décembre 2005

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HISTORIQUE DES VERSIONS

- v1.00 du 11 mars 2006. Corrigé et relu par Raphael Grosse que je remercie grandement pour sa patience.

- v1.01 du 21 mars 2006. Corrections et relectures

Le quartier du Neudorf, fait l'objet depuis 2003 d'une forte demande immobilière. Lorsque je suis arrivé à Strasbourg en juin 2001, c'est complétement par hasard que j'ai trouvé une collocation dans ce quartier.

A cette époque je ne travaillais pas encore dans l'immobilier, puisque j'étais encore informaticien pour le Groupe SLQi à Illkirch-Graffenstaden. Ce n'est seulement que quelques mois plus tard, le 2 janvier 2002 précicément, que je me suis lancé en tant qu'indépendant, dans l'immobilier.

J'ai donc eu la chance de commercer mes premières expériences dans l'immobilier, dans un quartier qui n'attirait pas encore le « quidam ». A cette époque, encore récente, je me souviens très bien de tout ces candidats acquéreurs, qui confondaient « Neuhof » et « Neudorf », ou encore les fameuses remarques sur les « bandits qui fréquentent la route du Polygone » (... ) ! Avec un peu de recul, je reconnais être fier de ces quatre années passées à travailler dans ce si joli quartier, qui réserve toujours son lot de surprises.

L'un des facteurs essentiel qui fit monter les prix, fut bien sûr la proximité avec le centre ville. En effet Neudorf n'est séparé du centre ville que par l'actuel parc de l'étoile, et le défunt pont churchill pour l'accès à l'Esplanade. Mais avant tout, je pense que ce qui fait que Neudorf plait autant au citadin, c'est son côté « gros village » vivant. Neudorf n'est pas seulement un quartier résidentiel, c'est aussi une vrai ville dans la ville, avec tous les services et commodités à proximités.

Pendant de nombreuses années Neudorf est resté dans l'ombre des importantes rénovations qui ont été rendu nécessaire au centre ville, et dans sa plus proche banlieue (exemple : la Krutenau).

Je ne suis pas sûr que beaucoup de Strasbourgeois se sont immédiatement intéressés au patrimoine que renferme le quartier. Au premier abord, Neudorf se présente comme un quartier extrêmement hétérogènes, avec les destructions de la seconde guerre mondiale, ainsi que quelques réalisations contemporaines incongrues.

Pourtant à y regarder de plus près, le quartier comporte de nombreux ensembles homogènes où il fait bon vivre. Le marché l'a très bien compris, et la hausse que l'on connait n'est pas un hasard.

Les projets au nord du quartier (Rive de l'Etoile, parc de l'étoile, archive municipale, etc...), mais également les extensions du tram, la station Krimmeri, ont largement contribué à favoriser l'attraction du quartier.

Ce n'est donc pas un hasard si le quartier a connu autant de demandes, et autant de programmes neufs en si peu de temps. C'est également pour cela que le marché des ventes dans l'ancien est toujours aussi dynamique. De nombreux vendeurs, encouragés par la demande forte, n'hésite pas à revendre rapidement pour encaisser une plus value et acheter plus grand.

Nous avons pu le voir en introduction, les éléments majeurs qui ont rendu le quartier attractif, ce sont :

• la proximité du centre ville

• son architecture hétérogène et de qualité

• son côté « gros village »

• ses commerces de proximités

• la présence du tram à l'ouest du quartier

• les extensions du tram ainsi que tous les projets autour des rives de l'étoile

Tout ces éléments positifs sont contrariés par l'augmentation dans le même temps de l'exploitation du côté spéculatif de ce quartier. Le danger étant que la qualité du quartier en soit diminué.

Je souhaiterais à présent attirer votre attention sur le côté hétérogène du quartier. Les immeubles anciens sont les plus nombreux, mais ce sont aussi les plus vulnérables. Chaque immeuble détruit, est une partie de la mémoire du quartier qui disparaît.

Des centaines de vieux immeubles (antérieur à 1939) à Neudorf, n'ont jamais été mis en copropriété, c'est ce qui les rend fragiles. En effet, il est dans ce cas beaucoup plus facile pour la ville ou pour un promoteur, d'effectuer un permis de démolir. Si aucun recours n'est fait, l'immeuble peut être démoli, quelque soit son état, son année de construction, ou son intérêt historique. Même les maisons alsaciennes, ne sont pas mieux protégées. La seule solution est d'inscrire l'immeuble sur la liste supplémentaire des monuments historique (ismh). Cette procédure est lourde, peu pratique, et pas forcément nécessaire. Il serait trop simple de considérer que tous les immeubles anciens doivent être protégés.

Dans certain cas, la destruction s'avère être la meilleure solution: immeuble ne présentant aucun intérêt, dégradations trop importantes ou économiquement insuffisant, intérêt d'utilité public. La destruction doit se faire uniquement dans le cas où l'immeuble ne présente aucun aspect d'ordre esthétique.

Avec l'accroissement des demandes de foncier à Neudorf, il est logique que des programmes neufs soient proposés. Cependant avec la rareté des terrains à bâtir, la solution consiste à détruire les bâtisses disposant d'un important terrain. Souvent ces maisons sont aussi très jolies, et contribuent largement au cadre paisible du quartier.

Ainsi on voit depuis quelques années de nouvelles constructions, qui se font au détriment du patrimoine ancien.

L'exemple le plus récent que je peux citer est le 12 rue Simonis (à proximité de la recette des impôts)

L'immeuble avant la destruction (avril 2005)	En cours de destruction en aout 2005
Construction d'un nouvel immeuble (Décembre 2005)	Travaux en cours (1er Mars 2006)

Pour suivre l'évolution de ce chantier, vous pouvez vous connecter à cette adresse:

http://www.archi-strasbourg.org/index.php?page=detaildossier&ident=377

Récemment, faute d'entretien, la villa Nuss à Cronenbourg, fut également détruite. Il s'agissait de la plus vieille maison de Cronenbourg (1860), dans le style des maisons des glacis*, à l'entrée du quartier, aux bords des anciens remparts. Pourtant une association s'était mobilisée pour la sauvegarde. La destruction fut inévitable, pour des raisons de sécurité, suite à de nombreux incendies. Le manque de moyen et de volonté politique, fut fatale, et c'est toute une partie de l'histoire du quartier qui est partie en fumée.

Historique et photos de la villa Nuss:

http://www.archi-strasbourg.org/index.php?page=detaildossier&modephoto=grand&ident=174

Pourquoi la destruction d'immeubles ou de vieilles maisons est néfaste au développement du quartier ?

Un quartier se construit sur le rapport entre ses hommes. Ce rapport donne une âme au quartier. C'est ce qui le rend vivant et attractif. En détruisant des immeubles on change la configuration des rapports: l'augmentation du nombre de logements qu'accompagne les destructions favorise l'aliénation: on ne connait plus ses voisins.

D'autre part les immeubles modernes tiennent très rarement compte de l'environnement existant. Un nouvel immeuble « carré » ne s'accordera pas avec d'autres maisons à l'architecture plus élaborées.

Les nouvelles constructions posent des problèmes d'esthétisme, quand leur intégration dans le quartier ne tient pas compte de l'environnement existant. En effet bien souvent l'architecture moderne fait preuve de peu d'imagination dans ses constructions, et se borne à appliquer les régles d'urbanisme légales, sans chercher à créer des immeubles de meilleures qualités.

Une augmentation trop rapide du nombre d'occupants dans une rue, ou dans un environnement local bien défini, a des répercutions immédiates sur l'environnement:

• problèmes de stationnement

• intensité du trafic

• bruits urbains

• bétonisation

• aliénation

• pollution

• etc...

Bien sur cette accroissement de la population permet également d'augmenter la richesse du quartier, mais cela doit-il se faire au détriment de la qualité de vie des riverains ?

Les populations résidant depuis plusieurs années n'ont qu'une faible marge de manoeuvre sur ces projets souvent disproportionnés.

Mais alors pourquoi tant de destruction ?

La destruction est liée le plus souvent à un désir d'optimisation de l'espace. C'est avant tout une question de rentabilité plutôt qu'une recherche de l'esthétisme.

Pour un promoteur, il est plus rentable d'arracher une vieille maison de 300m2, comprenant trois ou quatre logements, plutôt que de la rhéabiliter. Néanmoins rhéabiliter la maison aurait financièrement était viable, en revendant par exemple chaque niveau en lot de copropriété (c'est plus le travail d'un marchand de bien, que d'un promoteur).

La destruction répond a un besoin économique. Un promoteur doit bâtir afin de réaliser le chiffre d'affaire nécessaire au paiement de son personnel, dégager un bénéfice, et se développer. C'est le système économique dans son ensemble qui repose sur ce modèle. Notre société de consommation a ses avantages (régulation par le haut de la concurrence, choix, etc...), mais aussi ses inconvénients (abondance, produit jetable, mode, etc...).

Je n'ai pas pour ambition de vouloir changer le mode de vie des gens, ni même celui des promoteurs. Je souhaite simplement que l'on prenne conscience, avant toute destruction, de ses implications sur la qualité du voisinage, du quartier, et de la ville.

La destruction massive à travers les siècles (urbanisme)

Les grandes opérations d'urbanismes, ne sont pas une invention récente. De très nombreux exemples, dans toutes les villes de france peuvent être cités. Parmis les plus connus à Strasbourg, on peux citer les extensions par les allemands, des quartiers nord et nord-est : l'avenue des Vosges, les Contades, l'Orangerie. Ces extensions sont liées à la destruction des remparts qui encerclaient la ville. Il n'y a donc pas eu de destruction de patrimoine proprement dit.

Par contre les grandes percées vers 1910, rue du 22 novembre notamment, ont été un véritable désastre pour le patrimoine Strasbourgeois. Il faut savoir qu'historiquement à cet emplacement figuraient d'inombrables maisons alsaciennes pittoresques, avec des ruelles équivalentes à celle de la Petite France. A l'époque ces quartiers étaient réputés sales et peu fréquentables, c'est ce qui a conduit aux destructions.

Ces destructions sont regrettables, même s'il faut admettre aujourd'hui, que ces avenues piétonnes (pour le début de la rue du 22 novembre), sont aérées et agréables.

Comment parler d'urbanisation sans penser au baron Haussmann à Paris ? Tout le monde vous le dira, ce qui fait la beauté de Paris et la fierté des parisiens, c'est l'alignement de ces bâtiments, le long de ses grands boulevards. Cet alignement est renforcé par le caractère homogène de ces immeubles. Sous le règne d'Haussmann l'architecture était figée, et les meilleurs architectes étaient contraints de suivre le règlement, sans pouvoir faire preuve d'originalité. Ces dix-sept années de règnes (1853-1870) ont certes permis d'assainir Paris, mais hélas, tout le charme médiéval de la cité a disparu ou presque. Les grands immeubles Haussmanniens sont également monotonne dans leur ensemble, même s'il faut admettre qu'ils font preuve de grandes qualités architecturales. Heureusement l'assouplissement des règles d'urbanisme en 1882 et 1884 ont permis aux architectes de retrouver progressivement une plus grande liberté (surtout dans les parties hautes, avec le développement de l'ascenceur).

A Neudorf, il y a eu peu de destruction au début du 20ème siècle, car le quartier était faiblement urbanisé. Il ne s'agissait à l'époque que d'un petit village avec des fermes.

En photos, j'ai voulu montrer une jolie maison, au 14 rue Baldner (Neudorf), qui a évité un jour qu'on la détruise pour des raisons d'alignement (les immeubles de la rue date pour la plupart du début 20éme). On aperçoit nettement que le trotoir s'arrête net devant la maison.

Maison qui ne « respect pas » l'alignement de la rue	La rue du 22 Novembre, résultat de la grande percée

Réponses et solution

Les solutions pourtant ne manquent pas.

Dans une vielle maison avec un peu de terrain, il est possible d'ajouter des extensions: pas seulement des terrasses ou vérandas, mais aussi d'autres surfaces habitables comme une ou plusieurs petites maisons autour de l'ancienne. On peux aussi envisager d'aménager les combles, comme cela se fait déjà couramment depuis les années 1990.

Evidemment toutes ces extensions ne permettent pas de doubler ou tripler la surface exploitables, mais permettent de conserver le corps principal, et l'âme de la maison.

Un exemple d'extension tout en préservant l'existant est celui de la place de la gare à Strasbourg, avec la grande façade en verre prévu devant la façade historique.

http://www.strasbourg.fr/Strasbourgfr/FR/SeDeplacer/EnTrain/

Exemple d'une rhéabilitation réussi:

Le 8 rue de Benfeld 67100 Strasbourg, ancien atelier de l'entreprise J. WEISS & Cie (d'après les insciptions sur la façade). Ces ateliers ont été judicieusement transformé et agrandit pour devenir une clinique vétérinaire.

L'immeuble au début de sa rhéabilitation (aout 2005)	Extension sur le côté, de forme arrondi (26 Nov. 2005)
La clinique, ravalée, est quasiment terminée (24 Fév. 2006)

Pour suivre l'évolution de la rhéabilitation :

http://www.archi-strasbourg.org/index.php?page=detaildossier&modephoto=grand&ident=538

Destruction en masse entre 1960 et la fin des années 1970

Cette rhéabilitation, exemplaire, sur de nombreux points, est une réussite. Depuis le début des années 1980, une véritable prise de conscience s'est installée dans les moeurs. Il devient de plus en plus rare que l'on décide de détruire du patrimoine pour construire des horreurs. C'est pourtant ce qui a prévalu pendant 20 ans, entre 1960 et la fin des années 1970. Les exemples ne manquent pas, pour citer simplement les villas autour du parc des Contades, ou encore celles le long du quai Rouget de Lisle, et pourquoi pas également la maison rouge place Kléber... les guerres n'expliquent pas toutes les destructions !

Cet état d'esprit populaire s'explique dans l'envie de changement et le besoin de modernisme, qui ont prévalu après les années de guerre. Pour toute une génération des trentes glorieuses, c'était un moyen de faire l'impasse sur le passé.

La maison rouge, place Kléber, vers 1900	Maison rouge, architecte Herrenschmidt 1978

Les destructions jugées utiles par l'opinion

Certaines destructions sont utiles. Mais encore une fois, cette idée est subjective. Si je prend l'exemple du pont Churchill, aujourd'hui, une majorité de gens me diront que ce pont était une ineptie, et l'autre partie me répondra qu'il s'agissait d'une oeuvre d'art. Cette affirmation évolue en fonction des modes et de l'évolution des mentalités. A sa construction (1960) on lui vouait un côté pratique (passage des voitures et des bâteaux). En 2006, il était devenu un obstacle, une barrière pour les piétons et les cyclistes, au paradis des voitures. L'utilisation croissante des transports en commun, et le besoin en espace vert, ont favorisé sa destruction. Les aléas et difficultés liés à sa destruction sont une preuve que l'homme n'a pas d'instrument de mesure exacte pour juger de ce qu'il est bon ou mauvais de faire. Tout n'est pas blanc ou noir. Le débât reste la meilleure solution, mais quelque soit son résultat, on ne peux pas satisfaire tout le monde.

Peut être dans cinquante ans regretterons nous d'avoir détruit cette oeuvre d'art. Seul l'avenir nous le diras.

Photos du pont et de la destruction:

http://www.archi-strasbourg.org/index.php?page=detaildossier&ident=665

D'autres destructions sont également jugées utiles, par exemple les expropriations liées à la construction d'une infrastructure d'utilité public. Exemple : passage du tram, construction d'une autoroute, ... On détruit aussi car l'état est jugé trop mauvais ou ne répondant plus au normes sanitaire ou d'urbanisme actuel (construction de grande hauteur, pour des logements sociaux). Les exemples ne manquent pas, ce fut le cas pour la cité de la Meinau, du Neuhof, mais aussi des logements qui étaient situés en face du bassin d'Austerlitz avant la contruction de la cité de la musique et de la danse.

L'amélioration des constructions

Depuis la fin des années 1970, un retour aux constructions du passé a été amorcé. La grosse rupture durant les années 1950 à 1970, fut la négation de la parcelle. Autrefois les immeubles étaient construits ou reconstruits sur des parcelles identiques, ce qui garantissait l'harmonie de la ville. En cassant le rythme de la parcelle, on a créée pendant ces vingt années, des îlots d'habitation. L'immeuble avec façade sur rue est aujourd'hui complétement ancré dans les constructions actueles.

On révèle également que les nouvelles constructions sont également beaucoup plus esthétique, et font appel à des éléments architecturaux plus élaborés. Cette diversité n'est pas sans rappeler les constructions d'avant la seconde guerre mondiale...

Exemple de réalisation récente, esthétiquement réussie :

13 Avenue de Strasbourg, Illkirch, 2005	Cité de la musique et de la danse, Parc de l'Etoile, 2005

Les nouvelles formes, amorcées dès le début des années 1990, améliorent de façon importante l'esthétisme des immeubles récents. Ainsi on retrouve plus de rondeur (charme hérité des années 1930), et de grâce dans ces nouvelles constructions. En parallèle aux façades, d'autres éléments sont venus contribués à l'amélioration qualitative de ces constructions: par exemple, le choix du gaz individuel comme mode de chauffage.

Les rhéabilitations à effectuées

Le travail de rhéabilitation est encore très important. Les immeubles à sauver des opérations immobilières sont nombreux.

Voici quelques exemple à Neudorf, il existe une centaine d'immeuble tel que ceux ci, qui sont menacés, et dont le patrimoine constitue des exemples inestimables :

14 rue de la Schwau, construction typiquement Neudorfeoise	20 rue Saint Urbain, classique des construction des glacis

CONCLUSION

Cette conclusion symbolise pour vous, je le souhaite, un nouveau regard. Une nouvelle vision sur le patrimoine, et ses choses du passé. Une maison mal entretenue, des volets fermés, une façade décrépies, sans autant de signe qui montrent une faiblesse et une incertitude dans l'avenir de cette maison.

Certains me demande ce qu'ils doivent faire. Je ne sais pas quoi leur répondre, si ce n'est que de répandre le message : protégeons et soyons fier de notre patrimoine. En un siècle, nous avons perdu de nombreux métier. Aujourd'hui rares sont les hommes qui peuvent prétendre excercer le métier de tailleur de pierre. Pourtant ces vieux métiers sont indispensables pour maintenir et garantir la pérénnité des vieilles maisons.

Il faut donc signer les pétitions, s'engager dans les associations, défendre les intérêts et le bien être des habitants. Mais quand une destruction doit arriver, elle arrive. On ne peux pas s'opposer à la fatalité. Dans de rare cas on évite des destructions, grâces à l'engagement d'homme et de femme, par exemple en inscrivant le monument sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques. Encore faut t'il pouvoir prouver l'intérêt historique de l'immeuble...

Le Corbusier a dit dans une phrase célèbre « C'est la vie qui a raison, l'architecte qui a tort ». Dans cette phrase il faut comprendre que le résulat de nos choix est visible dans l'architecture qui nous entour. Les immeubles qui restent sont ceux que l'on a estimés suffisamment valables. Les autres ont été détruits. Ceux qui ont été endommagés ou détruit pendant les guerres, s'ils présentaient un intérêt, ont été réparées ou reconstruits à l'identique. Les autres, qui ne présentent pas suffisamment d'intérêt, ont été définitivement rasés et remplacés par des pour des constructions contemporaines.

Tous les vieux quartiers (Cronenbourg, Robertsau, Koenigshoffen...) possèdent un patrimoine ancien qu'il faut protéger. C'est en informant la population que l'on arrivera à protéger au mieux nos racines historiques. Cette information passe aussi et surtout par nos enfants. Ce sont eux qui plus tard devront prendre conscience de leur histoire, et devront eux même protéger et veiller à la conservation du patrimoine.

Le ministre de la culture affichait le slogan « J'aime mon patrimoine » pour les journée du patrimoine édition 2005. Ce message populaire était destiné à sensibiliser toutes les couches de la population, car cette affaire n'est pas une histoire de classe. Tout le monde est concerné par la sauvegarde de notre patrimoine.

Protéger et savoir aimer son patrimoine, n'est pas une attitude passéiste, au contraire, c'est une valeur sûre et un regard vers l'avenir. C'est une façon d'être fier de ses ancêtres et des pages d'histoires vivantes, qu'ils nous ont laissés. L'architecture est un grand livre ouvert, accessible à tous, qui ne demande qu'à être observé. Sachons l'écouter.

Romary Fabien

fabien.romary@partenaireimmo.com

http://www.archi-strasbourg.org

GLOSSAIRE

maisons des glacis : Le terme " Glacis " fait référence aux talus qui s'étendent en avant des fortifications. Ces maisons ont donc été construites à proximité immédiate des anciens murs d'enceintes. Chaque vieux quartiers (Cronenbourg, Neudorf, etc...) disposaient de ce type de maison, qui souvent ont malheureusement été détruite.

BIBLIOGRAPHIE

L'architecture contemporaine dans les ensembles historiques en France. Bertrand Monnet. Documentation de l'UNESCO (1975).

http://www.international.icomos.org/monumentum/vol11-12/vol11-12_2.pdf

Grammaire des immeubles Parisiens. Six siècles de façades du Moyen âge à nos jours. Claude Mignot. Edition Parigramme (2005)

L'architecture verte. James Wanes. Edition Tashen (2000).

Des villes pour une petite planète. Richard Rogers. Edition Le moniteur (2003)

Le corbusier. Jean Louis Cohen. Edition Tashen (2004)

Strasbourg & ses faubourgs. De la Belle Epoque aux années Folles (en deux ouvrages). G. Foessel. Edition G4j (2002)

Strasbourg Espace et Histoire. Alain J. Lemaître. Editions Alsatia Colmar (1981)

Initiation à l'architecture française. Tome 1 et 2. Robert Bornecque. Edition PUG (2003)

CREDITS PHOTOS

Toutes les photos: Romary Fabien, sauf la Maison Rouge vers 1900, archive de la ville. Les photos et descriptifs sont disponibles sur le site www.archi-strasbourg.org

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