Le Krach immobilier n'a pas eu lieu

Strasbourg, le 16 Avril 2007

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REVISION

V0.01 du 01/11/2006 Début d'écriture

V1.00 du 06/04/2007 Version initial en consultation sur www.pia.com.fr

Corrections et relectures : Raphael Grosse. merci!

Cette étude concerne le secteur où j'exerce le métier d'agent immobilier, c'est à dire Strasbourg et son agglomération (CUS).

Au printemps 2005, j'avais effectué une analyse du marché, et surtout un comparatif en trois ans d'évolutions.

Pour 2006, j'avais imaginé au départ faire une simple comparaison entre 2005 et 2006 à la même période. Finalement ce comparatif n'était pas si simple, j'ai donc préféré dédier cet article au krach. Mon ambition est de montrer aux acquéreurs qu'il est tout à fait possible d'acheter dans de bonnes conditions, en minimisant les risques de perdre ses économies en cas de revente rapide.

En début d'année 2006 les prix ont eu tendance à stagner. Pourtant ces derniers mois, notre agence a constaté une nette augmentation des prix à la vente. Les mois de janvier et février 2007 ont été très calme, mais à partir de mars le marché à bien repris.

C'est donc dans ce contexte que j'ai décidé d'écrire cet article, en me basant essentiellement sur nos ventes au quotidien.

Je parlerai tout d'abord du non krach, ensuite nous verrons pourquoi les prix ne baissent pas.

Pour répondre à l'épineuse question « Le marché va t'il continuer à augmenter ? », nous consacrerons le troisième chapitre.

Enfin, avant de conclure, nous verrons comment négocier au mieux votre acquisition dans un marché considéré comme trop cher.

A) Le non krach

Mais où est donc le krach dont tout le monde parle et que de nombreux acquéreurs attendent ?

Depuis 2004, où l'on entend parler de ce krach, l'immobilier se porte toujours bien. Il y a toujours autant d'acquéreur, et les prix ne baissent pas.

A la rentrée 2006 nous avons même constaté une nette augmentation des prix. En réalité cette augmentation est relative, puisque les prix réels de vente n'ont pas beaucoup augmenté (voir paragraphe 2)

A titre d'exemple, les appartements les plus chers que nous ayons vendu à Neudorf se situe autour de 2500 euros / m², en excellent état. Pour des petites surfaces (35m² habitables et inférieur) cela peut monter jusqu'à 2800 euros / m². A la même période en 2005 les prix se situait autour de 2200 euros / m².

I Etat des lieux du marché

1. Prix de vente chez le notaire

On parle de prix de vente chez le notaire, lorsque l'on connais le prix réellement vendu.

Ces prix sont enregistrés par les notaires lors de chaque mutation. Les prix sont ensuite enregistrés sous forme de statistiques anonymes.

Ce prix est a distinguer de ceux affichés dans les journaux ou sur internet, qui ne refléte pas les prix réel de vente.

Evolution des prix à Strasbourg entre 2004 et 2006

Source: nouvel observateur (chiffre de la FNAIM et des notaires)

Les prix entre 2004 et 2006, d'après [NOUVELOBS] ont augmentés en moyenne de 20%. Les quartiers qui ont le moins augmentés, sont ceux qui étaient déjà les plus chère (Orangerie, Contades, Centre Ville et Petite France). Tous les autres quartiers ont augmentés d'au moins 20%.

On constate donc rapidement dans ce tableau très simple, qu'il n'y a pas de baisse des prix, malgré ce que l'on entend depuis 2004.

2. Surestimations

De nombreux vendeurs surestiment leur bien. Pour quelles raisons ?

• Les vendeurs, lorsqu'ils décident de vendre, ont soit trouvé un nouveau logement, soit ils ont décidé de chercher un logement en même temps que la vente. Avant la vente, ils ont eu une idée du marché comme tout le monde grâce à la presse, Internet, ou en visitant d'autres biens. C'est en se basant sur les tarifs affichés chez les autres qu'ils ont « estimé » leur prix de vente.

• Comme les vendeurs achètent en général plus grand et/ou mieux situés, ils vont la plupart du temps payer plus cher et recourir à nouveaux à un prêt pour le complément. Plus ils vendront cher leur bien, et moins leur futur crédit sera lourd...

• Les particuliers qui vendent ont rarement deux occasions de faire une plus-value importante dans leur vie. Ils veulent donc essayer d'en obtenir le maximum, et s'affichent la plupart du temps peu pressés, du moins au début.

Les raisons de ces surestimations sont donc tout a fait humaines et compréhensibles. On peut bien sûr reprocher aux professionnels de surenchérir les estimations d'autres confrères, ou de donner raison aux mauvaises estimations des particuliers pour obtenir un mandat de vente, mais c'est la libre concurrence qui veut ça. Nous développerons l'aspect estimation dans le chapitre B paragraphe IV

II La vrai fausse augmentation ou le prix de vente réel

Mais qu'entend t'on par cette fausse augmentation ?

Nous venons de le voir, de nombreux vendeurs surestiment leur bien. L'offre et la demande ont toujours raison du marché. Les prix s'ajustent donc à leur juste valeur. C'est à dire au prix que sont prêt à mettre les acheteurs par rapport au prix proposé par les vendeurs.

Rien ne vaut un petit exemple :

Un bien est présenté 230000€ FAI pour un 3 pièces de 80m² entièrement rénové, dans une rue côté de Strasbourg-Neudorf. Il y a de forte chance pour que l'acquéreur de ce bien en négocie le prix, peut être de 2-3% voire jusqu'à 7-8% dans cette gamme de prix.

Ce type de baisse n'est pas exceptionnel, il existe depuis toujours. Cependant les biens présentant le meilleur rapport qualité-prix partent sans négociation ou presque (geste symbolique de 1000€ ou 2000€ guère plus).

Du fait que certains biens sont sur le marché depuis un an voire plus, on assiste ainsi à une baisse relative, puisque ces biens considérés très chers il y a un an sont aujourd'hui tout à fait dans les prix du marché, et devraient raisonnablement se vendre au printemps lorsque tout se vend ! C'est en général au printemps que les stocks des agences se renouvellent.

Malgré l'allongement du délai de vente pour certain logement, on ne peut pas nier que d'autres se vendent très vite à des prix bien supérieurs à ceux d'il y a un an.

Les logements qui se vendent aujourd'hui après un an de commercialisation se vendent au prix où ils avaient été estimés par certaines agences en 2005.

Ce qui explique la notion que je souhaite introduire d'augmentation relative. Les logements les mieux situés dans un quartier, les mieux agencés, les plus pratiques, les mieux rénovés, se démarquent des autres et à m² égal se vendent plus chers.

On voit très bien dans l'article [STOCK] que les prix baissent artificiellement. Ce site Internet récupère de façon automatique les prix affichés dans chaque quartier et communes (CUS et même toute la France). Ensuite une moyenne est établie, stockée et comparée mois par mois. D'après les chiffres on a l'impression que les prix baissent, alors qu'en réalité (prix de vente réel) ils stagnent ou augmentent peu. Ce décalage vient du fait que les prix affichés sont souvent surestimés, et qu'il y a un décalage important entre le prix demandé au départ, les offres des acquéreurs et le prix réel vendu (acte authentique chez le notaire).

III L'acquéreur frustré

Après le vendeur gourmand que j'ai décris dans le paragraphe I, nous allons voir l'acquéreur frustré.

Lors de nos visites, nous rencontrons de plus en plus d'acquéreurs qui recherchent depuis longtemps (un an et plus) et qui hésitent fortement à sauter le pas. Lorsqu'ils veulent signer, ils hésitent tellement que l'affaire leur passe sous le nez et ils le regrettent fortement. Ces acquéreurs sont frustrés.

L'acquéreur frustré est persuadé d'une baisse cyclique, il pense revivre ce qui c'est passé plus particulièrement à Paris et l'Ile de France dans les années 1990.

Malheureusement rien n'est jamais aussi simple, sinon tout le monde trouverait les bons numéros du loto, ou achèterait au bon moment en bourse, etc...

Je crois que ce type d'acquéreur doit d'abord faire des concessions, et se dire que le logement tant désiré n'existe pas dans l'immédiat. Il est préférable pour éviter la crise de nerf et l'hystérie de se rabattre sur un logement plus petit, moins bien situé, ou plus cher si on en a les moyens, par rapport au budget initialement prévu.

Plus simple à dire qu'à faire ? C'est vrai, mais les expériences passées ont montré que la très grande majorité des acquéreurs d'hier ont revendu sans perte et avec même une forte plus-value. En général après avoir vu 5 ou 6 logements on peut se faire déjà une bonne idée du marché. Rien ne sert de visiter 10, 20, 30 logements, au contraire, après on ne sait plus quoi acheter et on à l'impression de ne voir que des défauts dans tout ce que l'on visite.

J'estime qu'il y a environ 15% d'acquéreurs frustrés, c'est à dire qui se sentent insatisfaits ou mécontents du marché.

B) Pourquoi les prix ne baissent pas

Nous allons essayer de comprendre dans ce second chapitre, pourquoi malgré la forte monté des prix, les appartements et maison continuent à se vendre.

En premier lieu je vais vous parler du prix au m² qui est une notion très importante, puisque lorsque l'on dit que les prix augmentent cela sous entend que c'est le prix par m² qui augmente. Dans la deuxième partie nous parlerons de ceux qui achètent, c'est à dire ceux qui font monter les prix. Ensuite ce sera au tour des vendeurs, et enfin nous terminerons avec les estimations des agences et le prix affichés à la vente.

I Le prix au mètre carré (prix / m²)

Beaucoup d'acquéreur comparent et se rassurent en calculant le prix au m². Voici sans doute la meilleure façon de rater une affaire.

Le prix / m² n'est qu'un élément parmis beaucoup d'autres qui doivent rentrer en ligne de compte pour acheter ou vendre un appartement, en voici d'autres :

• la situation (rue / quartier)

• l'étage

• présence d'une terrasse, jardin, ou d'un balcon

• revêtement de sols

• caractère de l'immeuble

• standing (concierge, parties communes, espaces verts, etc...)

• présence d'un ascenseur

• moyen de transports à proximité

• commerces à proximité

• présence d'un garage

• présence d'une cuisine équipée

• etc...

Bien sûr la liste est loin d'être exhaustive.

En 2006, l'écart entre le prix/ m² des petites surfaces (studio, 2 pièces de moins de 40m²) et celui des surfaces plus importantes, s'est accentué. Le prix psychologique tient un rôle de plus en plus important.

Les appartements sous la barre des 100.000€ étant peu nombreux, ceux-ci ont tendance à être surestimés par rapport au prix du marché. C'est parce que ces biens se vendent assez facilement que leur prix / m² est plus élevé que la moyenne du marché.

Avec un taux de 4%, il faut gagner 1.500 € de revenu net mensuel pour emprunter 100.000€ sur 25 ans. Cela signifie que les biens sous 100.000€ peuvent être achetés par une majorité de célibataires. Pour ce prix il est possible de s'offrir entre 30 et 50m² selon le quartier.

Ce graphique montre la corrélation qui existe entre prix/m² et surface des logements : plus un logement est petit et plus son prix/m² est important (exemple: quartier de Neudorf)

En général ce sont les logements mansardés, sous combles, qui se vendent proportionnellement le plus chers au prix/m². Pour calculer le prix moyen, il faut pondérer la surface au sol par deux.

Exemple :

Appartement sous comble de 50m² loi carrez (habitable) et 90m² au sol.

La surface pondérée sera de 70m² (50+(90-50)/2)

Si le logement est vendu 150.000€ alors le prix au m² pondéré sera de 2.142€ / m²

Le raisonnement est exactement le même pour une terrasse, un garage ou la valeur du terrain. La valeur d'une terrasse se pondère également en divisant par 2 la superficie. Pour un garage on enlève en général 10.000€, voire davantage selon la situation (hyper centre ou Neudorf, etc...).

A retenir :

La comparaison du prix/m2 entre plusieurs biens, n'est qu'un élément parmis d'autres. Il ne doit pas être l'unique argument pour tenter de faire baisser un prix jugé trop élevé.

II Les profils d'acheteurs (les non frustrés)

Dans cette partie nous allons étudier les différents profils d'acquéreurs, c'est à dire ceux qui font monter les prix.

1. Les investisseurs

Les petites surfaces intéressent particulièrement les investisseurs. Les investisseurs calculent certes le prix/m² avant d'acheter, mais leur critère principal reste la rentabilité, c'est à dire le rapport entre loyer encaissé et prix d'achat.

Avec la forte monté des loyers, particulièrement pour les petites surfaces, les prix des studios ont flambé en 2006. Les investisseurs ont continué à acheter massivement dès lors que la rentabilité était au rendez-vous, c'est à dire entre 6 à 7%. Les vendeurs ont adaptés leur prix sur cette rentabilité, et c'est pour cela que les studios ont continué à se vendre cher. En 2004 on vendait les studios autour de 40000 euros, en 2006 il dépassait souvent 50000 euros, voire 60000 euros au centre ville.

Dans le même temps, les loyers des studios sont passés de 300 euros à 350 euros hors charges, en moyenne.

2. la première acquisition (les primos-accédant)

Le plus souvent un célibataire ou un couple sans enfants va acheter un 2p ou un petit 3p pour sa première acquisition. Voici la capacité d'emprunt selon les revenus avec un taux moyen de 4% fixe :

Le marché s'est naturellement adapté aux ressources des acquéreurs ou, dit d'une autre façon, les vendeurs vendent au prix que peuvent acheter les acquéreurs. C'est pour cette raison que les ventes continuent et que la demande continue d'exister.

Avec 95.000€ de budget, un célibataire avec pour apport les frais de notaires peut tout à fait financer un 2p à Koenigshoffen ou à la Montagne Verte.

Un jeune ingénieur sans apport, qui gagne en début de carrière 2.000€ par mois peut acheter un 2p à Neudorf d'environ 115.000 euros.

Un couple avec 3.000€ mensuel de revenu s'offrira un 4p à Koenigshoffen ou un grand 3p à Neudorf.

Il n'y a donc pas de décalage entre le marché et les revenus des gens.

Rappelons également que certains parents font « cadeaux » à leurs progénitures d'une somme d'argent pour acheter leur premier appartement. Ces sommes d'argent sont souvent supérieures à 30.000 euros, ce qui constitue un apport non négligeable. Dans certains cas le logement est même payé en totalité par les parents (pour les étudiants et même parfois de jeunes travailleurs). J'ai pu constater que cette pratique était assez courante en Alsace.

Cette thèse vient tordre le cou à l'idée que les prix sont soit disant trop élevés ou que personne ne peut acheter les appartements proposés « tellement ils sont chers ».

J’entends souvent la remarque « qui peut encore se payer un logement ? ». Je ne réponds jamais à cette question car elle est trop sujette à polémique.

Vous l'avez compris les deux citations ci-dessus proviennent des frustrés qui n'ont pas encore acheté...

Le paradoxe dans la montée des prix c'est que ce sont les acheteurs eux-mêmes qui en sont responsables. Si les vendeurs ne trouvaient pas d'acquéreurs, ils ne pourraient pas vendre, ils seraient donc contraints de baisser pour espérer trouver un acquéreur. D'après [BDFPRIX] c'est le comportement que devraient avoir les acheteur: bouder le marché lorsque celui-ci est trop élevé.

III Les vendeurs

Après tout c'est quand même les vendeurs qui décident des prix affichés, quoiqu'en pensent les agences immobilières. Il m'a donc paru important au même titre que les acquéreurs d'étudier les catégories de vendeurs.

Il y a 3 grandes catégories de vendeurs :

• ceux qui vendent un bien qu'ils ont mis en location

• ceux qui vendent de façon purement spéculative

• ceux qui vendent pour une résidence principale plus spacieuse

1. Les vendeurs-bailleurs

Ces vendeurs revendent pour plusieurs raisons :

• parce que leur dispositif fiscal est arrivé à son terme (Robien, Besson, Périsol, etc....)

• parce qu’ils sont propriétaires depuis plus de 15 ans et sont exonérés de plus-value

• parce que leur locataire vient de quitter le logement

Les logements mis sur le marché par ces vendeurs sont souvent en moins bon état, car ils ont été mis à disposition pendants plusieurs années à des locataires, sans que de gros travaux n'aient été effectués.

Les propriétaires bailleurs sont le plus souvent prêts à discuter sur leur prix de vente car ils n’ont pas nécessairement d'autres projets immobiliers. Toutefois si le prix proposé est trop bas, ils n'hésiteront pas à relouer l'appartement.

2. Les ventes spéculatives

Ce type de vente est effectué par des vendeurs qui ont acheté à bon marché et espèrent une bonne plus-value à la revente.

Les vendeurs peuvent être des professionnels (marchands de biens), ou des particuliers qui veulent faire un « gros coup ».

Les logements proposés par les marchands de biens sont souvent vendus comme étant à rénover.Ces biens sont très souvent intéressants à l'achat car dans le cadre d'une vente à la découpe (acquisition d'un immeuble pour le revendre par lot), les prix proposés sont souvent inférieurs au marché. Pour les ventes classiques, il est toujours possible de négocier.

Les particuliers qui vendent un appartement qu'ils ont acquis récemment vont profiter des tensions du marché. Le prix proposé sera même sûrement bien au-dessus des prix pratiqués. Ils attendent l'acquéreur sur mesure prêt à y mettre le prix. Ces vendeurs ne vont pas hésiter à mettre une ou plusieurs agences sur le coup... ce qui ne fera que renchérir le prix déjà haut. Ce raisonnement n'est valable que dans un marché à la hausse, ce qui pour l'instant n'a jamais été démenti.

Le pire c'est que le marché donne raison aux vendeurs qui vendent plus haut que le marché, puisqu'il y a toujours quelqu'un pour acheter. Tant qu'il y aura des acheteurs prêts à mettre plus cher que les prix pratiqués, les prix monteront.

3. Les vendeurs qui vendent le logement qu'ils occupent

Ces vendeurs vendent en général pour plus grand ou mieux situé, ou éventuellement suite à une mutation.

Ces vendeurs n'ont « pas le choix ». Ils doivent vendrent cher car ils achètent cher. C'est ce cercle vicieux qui fait monter les prix.

Les propriétaires qui revendent pour acheter plus grand font dans la très grande majorité des cas une plus value. Les premiers acquéreurs que j'ai connu en 2002, ont fais une plus-value d'au moins 30 à 40% de la valeur de leur bien.

Cette plus-value ajoutée aux remboursement bancaires, ainsi qu'aux nouveaux apports éventuels permettent aux acquéreurs d'acheter plus grand et/ou mieux situés.

Partant du principe qu'un vendeur pour plus grand à rarement l'occasion de revendre un bien immobilier, celui ci sera d'autant plus ferme sur son prix. D'autant plus qu'ayant occupé lui-même l'appartement vendu, il ne verra sans doute pas les défauts et ne sera pas objectif, ce qui ne facilitera pas la vente.

Dernier paramètre, le prêt relais estimé par le banquier à environ 80% du prix espéré. Ce taux limite la marge d'erreur dans le prix annoncé et ne permets pas de vendre le logement en-dessous d'un certain prix.

IV Estimations et prix affichés

Dernière partie de ce chapitre, l’estimation et les prix affichés. Après tout si les prix augmentent c'est bien que les prix affichés sont élevés. Il serait donc légitime de se demander pourquoi les estimations des agences ne permettent pas de calmer l'ardeur de certains vendeurs trop gourmands.

Tout le travail de l'agent immobilier est justement d'assainir le marché et de résonner les vendeurs pour vendre au juste prix.

1.Estimation de la revente

Pour estimer un prix de vente, une agence fait une étude comparative de biens ayant été proposé et vendu récemment dans le quartier. Le prix estimé est ensuite pondéré par divers éléments gratifiant (terrasse, garage, etc...) ou négatif (bruit, standing, etc...).

C'est pour cette raison qu'un agent immobilier à Strasbourg ne peut raisonnablement pas estimer un bien à l'autre bout de la France, voire dans une autre ville de la région.

Comme le marché a beaucoup augmenté depuis leur acquisition, les vendeurs essaient de revendre leur bien au tarif maximum. N'ayant souvent pas trop d'idée de la valeur de leur bien ils font venir une ou deux agences afin d'avoir un estimatif. Malheureusement souvent les particuliers ne tiennent pas compte de l'avis des agences car ils estiment que le prix affiché est trop faible par rapport aux autres bien mis en vente sur le marché. Pour soutenir cet argument, ils regardent les prix affichés FAI (frais d’agence inclus) dans les journaux et sur les sites Internet. Evidemment les vendeurs ne retiennent que les tarifs les plus élevés pour se faire leur propre opinion dans le prix de leur bien. Ils ne visitent bien sûr pas les biens vendus et n'ont pas de connaissance précise du marché.

Résultat, ils affichent des tarifs plus élevés que le prix estimé, en affichant par exemple le prix estimé plus la marge de l'agence. Ne trouvant pas d'acquéreur le particulier prend une agence qui affiche cette fois ci ses frais, ce qui fait une double commission...

Cette pratique donne l'illusion d'une augmentation des prix du marché. En réalité lorsqu'un bien est mal estimé, il mettra plus longtemps à se vendre et le prix baissera également beaucoup. Parfois jusqu'à 15% de baisse.

Nous avons eu des cas récents ou plusieurs biens ont mis un an à se vendre, voire d'avantage.

Si ces biens avaient été estimé à leur juste prix dès le départ, les propriétaires auraient touché le même prix, voire davantage car ils n'auraient pas eu de prêt relais, ni un stress moral qui induit une négociation difficile.

Lorsqu'une agence estime un bien elle tient compte du prix espéré par le propriétaire, mais aussi des avis de la concurrence. Parfois certaines agences n'hésitent pas à augmenter le prix estimé juste pour obtenir l'exclusivité de la vente pendant trois mois. Cette pratique augmente artificiellement les prix de vente, et ne permet pas à coup sûr de vendre puisque le prix est surévalué.

2. Le prix affichés

C'est souvent dans un contexte fortement concurrentiel que les agences estiment les biens. Le premier concurrent des agences est le particulier lui même puisque 1 vente sur 2 s'effectue en France de particulier à particulier.

Nous l'avons déjà vu, le prix affiché est souvent bien supérieur à la première estimation. Ceci pour plusieurs raisons :

• d'une part les propriétaires ont souvent des prétentions bien supérieures au prix réel du marché.

• d'autre part certaines agences surestiment les biens pour avoir un mandat.

Cet écart entre estimation et prix affiché crée une marge de négociation plus ou moins importante selon la fermeté du prix. Ce prix est d'autant plus ferme que le vendeur à besoin de sa plus-value pour financer un autre projet. Ce qui explique que les biens vendus par des propriétaires occupant est très souvent plus élevé que les autres biens mis sur le marché.

3. Quelques exemples

Pour illustrer cet écart entre estimation et prix affichés, rien ne vaut quelques exemples :

Exemple 1 – estimation sans confier la vente à un professionnel :

Une agence estime un 3 pièces de 70m² à Neudorf, dans une rue calme, 170.000€ net vendeur. Les frais d'agence sont de 10.000 euros (6%). Dans cet exemple le particulier ne confie pas la vente à un professionnel. Il va afficher lui même le bien à 180.000€. Ne trouvant pas acquéreur, il prendra une agence qui va l'afficher à 190.000€ frais d'agence inclus, soit 10.000€ plus cher que la première estimation... 6% d'augmentation !

Exemple 2 – estimation sans prendre compte de l'avis du professionnel :

Une agence estime un 2 pièces de 40m² à Neudorf, bien situé, libre, à 90.000€ net vendeur. Le particulier en veut 100.000€ car il a « vu » (journal, etc...) que d'autres bien s'étaient vendus à ce prix près de chez lui. Le prix affichés sera donc de 107.000€ frais d'agence inclus au lieu de 96.000€ FAI prévu initialement, soit 11.000€ d'augmentation ou 12%

Exemple 3 – estimation par plusieurs agences et surenchère :

Une agence estime un 4 pièces de 100m² au Contades dans un bel immeuble avec du cachet, le prix estimé est de 300.000 € net vendeur. Le propriétaire fait venir une autre agence qui l'estime à 320.000€ net vendeur. Le propriétaire va bien sûr et c'est tout naturel retenir cette dernière estimation pour établir son prix de vente. Le mandat sera donc accordé à 335.000€ FAI (15.000 euros de frais d'agence soit environ 5%). Il y a une augmentation de 6,5% avec la première estimation.

C) Le marché va t'il continuer à augmenter ?

Parfois on me pose cette question pendant les visites. Je suis toujours très embêté, et j'ai presque envie de répondre « j'ai le nez dans le guidon et je ne pense pas être la bonne personne pour répondre à ce type de question ». En réalité je me contente d'un « je ne l'ai jamais vu baisser ». Réponse laconique, car en vérité je n'en sais rien.

Prenant un peu le temps de la réflexion, je vais toutefois essayer d'y répondre le mieux possible. Encore une fois je me contenterai du marché que je connais, c'est à dire Strasbourg et son agglomération.

Pour commencer nous allons passer en revue les fondamentaux, c'est à dire les critères économiques qui font que l'on décide d'acheter ou pas. Ensuite nous verrons les facteurs sociaux-économique. Enfin nous terminerons ce chapitre avec la notion de bulle, terme utilisé en 2000 avec la bulle Internet.

I Fondamentaux

1. Le taux

Le taux a un impact important sur le désir d'achat des ménages. Actuellement les taux sont toujours bas, malgré la hausse que l'on connaît depuis 1 an. Il faut rappeler qu'en 2001 les taux fixe se situait autour de 5,3% ce qui n'empêchait pas les gens d'acheter et l'immobilier était déjà en hausse.

2. Les aides de l'état

L'état pour favoriser la vente d'immobilier, à toujours favorisé les acquéreurs à l'aide de dispositifs fiscaux.

Pour le neuf par exemple il s'agit des dispositifs Robien, Besson, etc... Dans l'ancien il s'agit du dispositif de prêt à taux zéro qui permet de financer une partie de l'acquisition à taux zéro.

Indirectement le fait de ne pas taxer la revente de la résidence principale, accélère le processus de rotation des biens.

Ces « cadeaux » de l'état ne sont pas gratuits puisque à chaque vente celui ci perçois actuellement 5,09% pour l'ancien et surtout 19,6% de TVA pour le neuf !

Pour les logements sociaux, il s'agit des dispositifs d'accession à la propriété. Dans le cadre d'une HLM cela correspond au paiement d'un loyer pendant une certaine durée, au delà de laquelle on devient propriétaire de son appartement ou de sa maison.

Les maisons à 100.000 euros mises en place dans le plan de cohésion sociale sont aussi un dispositif d'aide à l'accession à la propriété. Voir [OFFICIEL]

3. La durée du prêt

Avec l'allongement des prêts, il est possible d'emprunter plus. Il y a 10 ans, on empruntait pour la résidence principale, jusqu'à 20 ans. Aujourd'hui les prêts sur 25 ans sont très courants pour les primo accédant, voire même 30 ans ou 35 ans pour certaines banques (UCB notamment).

L'allongement des prêts est intimement lié avec l'augmentation de l'espérance de vie.

4. Démographie

L'augmentation de la population contribue à l'augmentation de la demande. Son vieillissement également. Le nombre de retraités qui augmente contribue à des demandes qui n’existaient pas il y a 50 ans (résidence de vacances, etc...). L'éclatement de la famille (divorces, écoles éloignée du domicile des parents) contribue également à des demandes nouvelles dont l’impact était moins important il y a quelques années.

II Facteurs sociaux - économique

1.Augmentation des loyers

Les loyers augmentent tous les ans selon un indice appelé IRL – indice de référence des loyers. Cet indice augmente actuellement d'environ 2 à 3% par an.

Cet enchérissement du coût des loyers rend de moins en moins intéressant la location, surtout pour un jeune ménage, qui peux bien souvent acheter pour à peine plus cher que le loyer qu'il paye.

L'une des craintes des jeunes ménages c'est qu'au moment de leur retraite il ne puisse plus faire face aux loyers demandés, c'est pourquoi on rencontre beaucoup de primo accédant de moins de 30 ans. Cette crainte est alimentée par la dégradation du montant des retraites mais aussi par l'allongement de la durée du travail.

2.Actualités du droit au logement

Le logement est l'une des préoccupations les plus importantes des français. La pierre est sécuritaire. Quand certains peuvent choisir leur logement, d'autres rêves d'être logés.

L'actualité quotidienne nous montre des SDF qui vivent dans l'espace publique. Des mouvements récents (enfants de Don Quichotte) ont mis les problèmes des moins favorisés à la une des journaux et des chaînes de TV.

Nous ne pouvons pas encore dire si ces actions aurons été efficaces, mais ce qui est sûur c'est que dans l'inconscient collectif, personne ne veux se retrouver à la rue.

Le désir d'être propriétaire rassure. C'est une « sécurité » face aux agressions extérieures (augmentation de loyer, congé motivé par le propriétaire, etc....)

3.L'offre et la demande

On a tendance à l'oublier, mais ce qui a toujours fais monter les prix, c'est la supériorité de la demande par rapport à l'offre. C'est la rareté des biens qui fait monter les prix. Si beaucoup de biens comparables sont mis en vente dans le même secteur, ce sera l'impact inverse, puisque les acquéreurs auront plus de choix et prendront systématiquement les meilleures opportunités. Les autres, ceux qui seront au-dessus du marché, seront boudés.

On dit couramment qu'il y a dix demandes pour une offre. Tant qu'il y aura de la demande, les prix n'auront aucune raison de baisser.

4.Augmentation des stocks

C'est un fait, depuis au moins un an, les stocks augmentent (voir en bibliographie [STOCK]). Cela signifie que le délai de rotation des biens est en augmentation. Quand en 2005 il fallait 1 mois pour écouler une maison aujourd'hui il faut par exemple 3 mois. L'offre est donc artificiellement supérieure, alors qu'en réalité ce sont toujours les mêmes biens qui sont proposés.

De plus en plus de bien restent plus de huit mois sur le marché, alors qu'auparavant (avant 2005) ces biens étaient extrêmement rares. C'est aujourd'hui de plus en plus fréquent.

La raison principale provient d'un décalage entre les prix affichés, et les prix de vente réel. Les biens sont trop souvent surestimés (par les propriétaires ou les agences).

5.L'avenir de Strasbourg et de l'Alsace

L'Alsace est une région dynamique. En juin 2007 Strasbourg verra enfin en gare le TGV, qui sera à 2h20 de Paris. Bien sûr le TGV a déjà été anticipé par les investisseurs, mais l'augmentation du tourisme et d'autres facteurs économiques ne seront visibles qu'après son arrivé en gare de Strasbourg.

Certains articles (voir [TGVREIMS]) nuancent ces augmentations, comme dans d'autres régions, notamment à Reims.

A partir d'Octobre 2007, le tram desservira Neudorf, Neuhof, le début de la Robertsau, et le quartier Européen. La qualité de vie des habitants sera améliorée, et comme pour les autres lignes existantes, la proximité du tram sera un atout dans la valorisation des quartiers. En 2008 ce sera au tour de Lingolsheim et d'Ostwald.

En 2009, d'autres projets sont déjà prévus, comme le tram-train, qui reliera de nombreuses villes (Barr, Obernai, Molsheim), jusqu'au centre-ville de Strasbourg.

Le grand contournement ouest (GCO), s'il se réalise !, contribuera également au dynamisme de la ville, et donc à favoriser ses investissements. Pour éviter toute démagogie je ne parlerais pas du débat écologique ou des autres mode de transports collectifs, même si ces sujets méritent encore largement d'être discutés.

Strasbourg est la seule ville du monde, avec New York et Genève, à disposer d'institutions internationales, sans être capitale d'Etat. Tant que Strasbourg disposera de ces institutions européennes, des moyens importants lui seront consacrés, et Strasbourg continuera de se développer. La disparition par exemple du Parlement européen aurait forcément un impact négatif sur la hausse du marché.

6.L'Alsace n'est pas une région chère

Surprenant n'est ce pas ? Si l'on compare le prix moyen de notre région par rapport aux autres régions françaises l'Alsace est curieusement parmis les moins chères.

Douze régions sont plus chères que l'Alsace et sept régions seulement sont moins chères.

Le prix moyen au m² en France entière (3001€) est quasiment mille euros plus cher que l'Alsace (2070€).

Pourtant l'Alsace est considéré comme une région riche en terme de revenu moyen par habitant, placée juste après l'Ile de France, PACA et Rhône Alpes.

Cette différence entre prix de vente moyen et revenu moyen me fait penser qu'à moyen terme les prix devraient s'aligner sur les autres régions françaises. Pour ma part, je pense que le déficit actuel est lié à un manque de touristes venant des autres régions françaises (hors marché de Noël). Bientôt avec le TGV la région et surtout Strasbourg devraient connaître une nouvelle publicité, et un regain d'intérêt des habitants notamment de la région Ile de France.

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oyenne des prix par région. Source: Fnaim

7.Les élections présidentielles, législatives

Les élections sont la « nouveauté » de 2007. Certains redoutant de nouvelles mesures fiscales en fonction du candidat élu, attendent pour acheter ou pour vendre. Cela se traduit par un certain ralentissement du marché, et un certain attentisme. D'une certaine façon les élections contribuent à leur façon à régulariser le marché.

En réalité les élections ont une influence psychologique dans le comportement des gens. Cette influence s'exerce par la pression médiatique et le doute que font régner les sondages. Les sondages sont comparables à un suspens de plusieurs semaines. L'intérêt du suspens c'est justement de faire patienter jusqu'au vote proprement dis, et les résultats qui suivront.

Les sondages alimentent le doute. Le doute c'est l'inconnu. Les gens ont peur de l'inconnu. J'extrapole peut- être un peu, mais je pense que certaines personnes sont influencés par les élections.

III Vous avez dis une bulle ?

Pour que le marché baisse, encore faudrait-il qu'il y ait une bulle spéculative.

1. Qu'est ce qu'une bulle spéculative

Une bulle spéculative c'est un décalage important entre le prix réel des choses, et ce qu’elles valent aujourd'hui.

Par exemple en 2000, on dit que la « bulle Internet » a explosé car les sociétés informatiques étaient sur côtées par rapport à leur rentabilité réelle.

Dans le cas qui nous concerne, cela reviendrait à dire que les prix de l'immobilier sont plus élevés que leur valeur intrinsèque.

Dans les années 1990 on a ainsi pu parler d'une bulle immobilière, dont l'éclatement c'est terminé en 1998. Cela signifiait que la hausse était purement artificielle. Les prix pratiqués ne correspondaient pas à la valeur réelle du marché. Ceux qui ont pris le train en marche au plus haut de la bulle, ont mis parfois dix ans pour revendre au prix qu'ils avaient acheté.

A partir de 1998 nous avons connue une hausse continue jusqu'à aujourd'hui (2007)

2. Bulle Immobilière et bulle boursière

La comparaison me semble intéressante, elle n'est toutefois pas à mettre sur un même pied d'égalité. Lors d'une bulle boursière, on l'a vu pour les valeurs technologiques à partir d'avril 2000, certaines sociétés disparaissent. Dans le cas hypothétique d'une bulle immobilière, on voit mal comment un immeuble, une maison ou un appartement pourraient voir sa valeur divisée par deux, ou par trois, voire même réduite à zéro !

La valeur de la pierre est et reste une valeur sûre. C'est même une valeur refuge, puisque lorsque la bourse s'est effondrée, l'immobilier a continué à intéresser de plus en plus d'investisseurs.

On voit également apparaître de plus en plus des graphiques immobiliers qui utilisent les mêmes techniques de prédictions que la bourse. Pour l'instant ces analyses techniques n'ont pas encore démontré leur efficacité.

Avec l'usage de l'informatique et les fouilles de données de plus en plus pratiqué, il sera possible à terme de connaître l'évolution réelle et complète des prix de l'immobilier. Actuellement les graphiques proposés reposent sur des données souvent incomplètes et/ou imprécises.

Tout comme la bourse, les graphiques immobiliers, analysés sur plusieurs décennies reproduisent des cycles de période haussière ou baissière.

3. Pourquoi il n'y a pas de bulle

Un article édité par l'INSEE en mars 2005 [BULLEIMMO], étudie l'hypothèse d'une bulle. La conclusion est claire, à cette date il n'y avait pas de bulle. Pourtant les prix de l'immobilier étaient aussi élevés qu’ils ne le sont aujourd'hui.

Par rapport aux années 1990, le marché n'est pas surévalué.

Aujourd'hui le marché est constitué en majorité de primo accédant, et d'acquéreurs qui revendent un bien pour se loger ailleurs. Il y a une quantité très faible d'acheteur et de vendeur aux intentions purement spéculatives (marchands de biens et assimilés). Même si les vendeurs font des plus-values importantes, dans la mesure ou ils réinvestissent cet argent pour acheter autre chose, le marché n'a pas de raison de baisser.

Même si les stocks ont augmenté, la demande est toujours là. Et tant qu'il y aura de la demande, les biens continueront à se vendre, même aux tarifs actuels.

D) Que faut t'il acheter et comment

Après notre état des lieux, nous allons voir qu'il n'y a pas d'impasse dans cette hausse des prix. Nous l'avons vu, les prix n'ont pas de raison de baisser, tout au mieux est-il possible de ramener les tarifs au prix du marché, après d'âpres négociations !

C'est pourquoi j'ai décidé de vous faire profiter de mon expérience dans la négociation, pour vous permettre d'acheter en limitant les risques d'erreurs.

I Quelques conseils

1. Se fier aux coups de coeur

On sort rarement d'une visite avec l'impression que tout est parfait. Alors si vous débutez vos recherches et que vous avez cette impression, n'attendez pas six mois pour réfléchir et vous dire que finalement c'est cet appartement qui était le mieux.

Nombreux sont les acquéreurs frustrés qui découvrent que l'appartement de leur rêve a été visité il y a plusieurs mois, quand ce n'est pas plusieurs années...

C'est peut être ce que l'on appelle la « chance du débutant », visiter et acheter à la première visite sur un simple coup de coeur !

2. Acheter dans l'intention de revendre plus tard

Dans les années 1960 et 1970 on achetait pour toute une vie. Aujourd'hui on achète pour 10 ans. La majorité des acquéreurs se servent de leur premier achat comme apport pour acheter plus grand ou une maison après un passage dans un appartement.

C'est un excellent choix, et cela correspond à notre mode de vie. On ne reste plus toute une carrière dans la même entreprise. De même que l'on ne reste plus fatalement toute une vie dans le même village ou dans la même ville.

Les militaires ont compris très tôt ce mode de fonctionnement puisque bien souvent ils ont acheté assez tôt leur maison, puis l'on loué au fil des déplacements professionnels, et enfin l'on récupérée ou revendue plus tard.

3. Ne pas être trop sélectif

L'erreur classique consiste à avoir des critères trop sélectifs. Par exemple une terrasse dans de l'ancien (postérieur à 1930) : ça se trouve mais ça se paye aussi, car c'est chose rare. De même qu'un garage dans l'ancien sera beaucoup plus difficile à obtenir que dans du neuf.

L'idéal est donc d'être large dans ses critères, et de ne pas être fixé à tout prix sur un certain type d'appartement ou de maison. Plus on restreint ses critères de recherches et plus les chances d'aboutir sont faibles. Sauf bien sûr si le budget n'est pas limité !

4. Ne pas passer trop de temps dans sa recherche

Plus vous visitez de biens, et plus vous deviendrez difficile. Au-delà de trente visites vous en saurez quasiment autant que vos interlocuteurs. D'ou un sentiment de frustration. D'un côté vous aurez l'impression de maîtriser le déroulement d'une vente, de l'autre vous ne comprendrez pas forcément pourquoi vous n'avez pas encore trouvé le bon logement. Dans ce cas, une remise en question est nécessaire.

Peut être n'avez-vous pas suffisamment de budget ? Peut être cherchez-vous quelque chose qui n'existe pas ?

Il existe toujours une solution. Mieux vaut faire des concessions rapidement, plutôt que de regretter plus tard d'avoir raté une affaire.

5. Commencer ses recherches quand les autres ne cherchent pas

Il est préférable de commencer ses recherches début septembre, plutôt qu'au début du printemps, comme la majorité des gens le font. A cette période les logements se vendent plus vite et c'est également au printemps que les prix ont tendance à monter.

En débutant en septembre, vous avez de fortes chances d'acheter avant Noël, c'est à dire dans une période plutôt calme, ou vous aurez du choix, et peu de concurrence.

Par contre en débutant au printemps vous serez fortement en concurrence, surtout si vous cherchez des petites surfaces (deux pièces et inférieur).

6. Acheter des surfaces à rénover

Il est préférable d'acheter une surface à rénover, plutôt qu'un appartement vendu par un propriétaire occupant. Nous l'avons vu au chapitre B paragraphe III, il est également préférable d'acheter des logements qui étaient occupés précédemment par des locataires.

Outre l'intérêt que le prix est moins élevé à la base, il y a très souvent plus de marge de négociation. C'est encore plus vrai lorsqu'il s'agit d'un vendeur professionnel (marchand de biens).

Souvent le problème qui se pose pour les acquéreurs qui visitent des logements à rénover, c'est l'estimation des travaux. Ils pensent pouvoir faire eux-mêmes les travaux et se rendent compte qu'il faudra faire appel à des entreprises. C'est dans les calculs estimatifs que les erreurs sont les plus fréquentes. Les coûts estimés par les particuliers sont très souvent surestimés. Parfois ils font appel à un architecte pour les assister, ce qui ne fait que renchérir les estimations.

La meilleure solution dans le cas des logements à rénover, c'est de faire venir directement les artisans sur place, en faisant faire un ou deux devis. A partir de ces devis il est possible de se faire une première idée du montant total des travaux. Evidemment si l'ampleur des travaux est conséquente (gros oeuvre, etc...), il ne faut pas hésiter à se faire aider d'un architecte ou d'un ingénieur structure.

Enfin, lors de la rénovation, vous pourrez personnaliser complètement l'appartement ou la maison à votre goût (et pas uniquement le papier peint et la peinture).

II La négociation

1. Faites des offres

Les français ont peur de faire des offres. Ou plutôt ce n'est pas dans la culture des français de faire des offres.

Encore faut-il y mettre la forme.

Beaucoup d'appartement ou de maison intéressent potentiellement des clients, mais ces derniers n'osent pas faire d'offre, de peur qu'elle soit beaucoup trop basse. Pourtant il n'est pas rare que le prix baisse de 2, 3, 5 voire 10% par rapport au prix de départ.

Le BA-BA d'une offre c'est d'abord d'en parler à l'agence. Si l'offre n'est pas complètement en décalage, il faut ensuite l'écrire. Une offre verbale à 50% d'impact en moins.

Pour un agent immobilier, c'est aussi une preuve et un argument supplémentaire auprès du propriétaire. Si l'offre est très basse, il pourra justifier auprès du propriétaire que le prix est trop élevé.

Bien sûr tout dépend ensuite du délai de mise en vente de l'offre.

Si vous négociez en direct, sans intermédiaire, il est préférable d'avoir un accord de principe de sa banque. C'est un excellent argument, surtout si vous êtes en compétition avec quelqu'un qui a fais une offre similaire à la votre.

2. Ne pas être exigeant vis à vis du vendeur

Celui qui est en position de force c'est le vendeur et pas l'acquéreur. Ne l'oubliez pas !

Si vous désirez vraiment acheter l'offre que l'on vous propose, que vous êtes d'accord sur le prix, alors ne soyez pas exigeant. Tant pis si le vendeur ne veux pas débarrasser sa cave sous prétexte que celle ci était déjà occupée lorsqu'il a acheté.... Ce n'est pas faire signe de faiblesse, mais au contraire, c'est être intelligent et savoir s'adapter au marché. Tant pis également si le vendeur ne veut pas laisser son micro-onde, vous en achèterai un à Cora le lendemain !!!! Là aussi c'est du vécu.

Tant que les lois sont respectées, et que tout le monde se respecte, la vente ne doit pas poser de soucis.

Si vous ratez une affaire parce que quelqu'un a été plus rapide que vous, laissez toujours une bonne impression. Si vous manquez de courtoisie, vous pouvez être sûr que le vendeur ne vous rappellera jamais. Par contre si vous avez été poli, en cas de désistement de son acquéreur, le vendeur vous rappellera volontiers. Ce cas de figure arrive beaucoup plus souvent qu'on ne le croit.

3. Faites confiance aux professionnels

Là je prêche un peu pour ma paroisse, mais c'est pour la bonne cause !

Un agent immobilier c'est avant tout un négociateur. Sa connaissance du marché lui permettra dans de nombreux cas d'aboutir à un arrangement qui comblera toutes les parties.

Evidemment comme dans toutes les professions il y a des agents qui ne défendent que leurs intérêts, mais ce n'est pas non plus une généralité. La grande majorité des professionnels sont des gens sérieux, responsables, et digne de confiance.

Si vous devez effectuer la négociation vous même (vente entre particuliers), n'hésitez tout de même pas à appeler un professionnel. Dans son rôle de conseil, l'agent immobilier peut vous aider gratuitement en répondant à vos questions.

CONCLUSION

J'ai essayé de montrer au cours de mon argumentaire, que la hausse des prix n'était pas lié qu'à un seul facteur (baisse des taux d'intérêt par exemple), mais à de très nombreux facteurs, qu'il est impossible de connaître dans leur totalité.

J’entends parler dans les médias, depuis environ fin 2004 d'une hypothétique baisse. De nombreuses personnes que j'ai pu rencontrer lors de visites m'ont prédit maintes fois que les prix étaient trop chers et qu'ils allaient baisser. La majorité de ces personnes croient encore que le marché va s'effondrer et n'ont pas encore acheté.

Alors comment expliquer ce décalage entre réalité et rumeur ?

Peut être que l'explication vient de ce que l'inconscient collectif interprète cette hausse à la fois brutale et régulière comme quelque chose de négatif. Le marché a augmenté en moyenne depuis 1998 de 100%, il a donc doublé en moins de 10 ans. Dans le même temps le SMIC, n'a augmenté que de 35%. Le salaire des employés et des cadres n'a pas doublé n'ont plus.

La perte de pouvoir d'achat dont ont parle tant depuis un an, tient aussi à l'augmentation des prix de l'immobilier.

Il n'est pas politiquement correct que la population qui travaille et qui élève sa famille n'ait pas les moyens de se loger convenablement.

D'où cette intervention omniprésente de l'état et des collectivités dans la régularisation du marché immobilier. Cette intervention se fait de façon directe (APL, taux d’emprunt, logements sociaux, fiscalité, loi sur le neuf, accession à la propriété, etc....) ou indirecte (presse, TV, promesses électorales, etc...)

Contrairement aux années 1990, nous l'avons vu, le marché n'a pas la forme d'une bulle. Les vendeurs ne vendent pas uniquement dans un but spéculatif. Quand ils rachètent, c'est au prix du marché. La plus-value est réinvestie.

Je souhaite que les pessimistes de nature ne m'en veuillent pas trop. Le marché n'est pas prêt de baisser. Tout au mieux, il va encore stagner quelques mois. Je tiens à rappeler que je n'ai parlé dans cet article que du marché que je connais c'est à dire Strasbourg et son agglomération. Je ne possède pas de boule de cristal, mais nous savons que les ménages qui ont investi dans leur résidence principale ne se sont pas endetté au delà de 33%, seuil en deçà duquel les banques prêtent leur argent.

Ce qui signifie que le marché est sain et n'a aucune raison de baisser.

Pour laisser une once d'espoir aux pessimistes et frustrés, il faudrait que les taux remontent encore d'au moins 2 points pour qu'une vague de vente et une chute des demandes s'engagent. De même si les institutions européennes déménageaient, on se retrouverait d'un coup avec plusieurs dizaines de milliers de m² supplémentaires disponible, d'ou une augmentation significative de l'offre, et un départ nombreux de locataires solvable. A court et moyen terme tout ces éléments ne sont pas réalistes.

Donc dans l'état actuel des choses, le krach n'aura pas lieu.

Je parierais même sur une légère augmentation après l'arrivée du TGV et le démarrage des nouvelles lignes de tram.

Je profite également de cette conclusion pour ôter toute démagogie dans le titre provocateur que j'ai volontairement choisi. J'entends d'ici les mauvaises langues dire « Il travaille dans l'immobilier, son but est que les gens achètent ».

En tant que professionnel de l'immobilier, je n'ai aucun intérêt à ce que les prix augmentent, je ne peux cependant que constater que depuis près de 10 ans ils ne baissent pas (depuis 1998 précisément). Depuis un an, les prix ont marqués une pause et c'est tant mieux. Un marché qui augmenterait de 10% par an sans fin ce n'est bon pour personne. Une agence à besoin de clients pour toucher sa commission, c'est à dire d'acquéreurs. Si les prix ne sont plus attractifs, il n'y aura plus de demande et donc plus de vente.

Dans le dernier chapitre, j'ai souhaité fournir quelques conseils pour acheter ou louer dans les meilleures conditions. Il n'y a jamais de fatalité. Ce n'est pas parce que le marché est « cher » aujourd'hui que vous ferez une meilleure affaire demain en cas d'un hypothétique krach. Et si après le krach les prix ne montaient plus ?

D'une certaine façon chacun souhaite être à la place de l'autre. L'acquéreur à la place des vendeurs qui tirent un bon profit de leurs vente. De l'autre les vendeurs qui se lamentent que tout à augmenté et que malgré leur apport, ils ne trouveront pas ce qu'ils recherchent... Dans ce scénario « catastrophe » tout le monde serait bloqué. Les uns parce qu'ils ne pourraient pas acheter. Les autres parce que même en vendant ils leur seraient impossible de trouver mieux. J'ironise un peu la situation, heureusement la réalité comporte suffisamment de cas de figure particuliers pour que chacun y trouve son compte.

Toutes ces querelles finalement ne sont que le reflet de notre société, de notre économie. Le marché et les règles du jeu que nous avons nous mêmes créés montre leurs limites quand l'inflation devient insupportable.

La représentation mentale que nous nous faisons de ce qui est juste ou de ce qui ne l'est pas (le bien et le mal), régularise d'une certaine façon le marché. Si l'immobilier a tant augmenté c'est que quelque part nous l'avons bien cherché. S'il stagne depuis un an c'est que d'une certaine façon le marché a déjà effectué une certaine correction.

Le marché peut être comparé à un vaste mouvement de foule. Quand beaucoup de gens vendent alors tout le monde vend. Si au contraire beaucoup de gens achètent ou cherchent, alors tout le monde se met à chercher ou à acheter. C'est ainsi que l'on observe ces mouvements réguliers et cycliques dans l'évolution des prix du marché sur plusieurs décennies.

Pour répondre enfin à la question que l'on me pose très souvent « Le marché va t'il continuer à augmenter ? » et qui m'a d'ailleurs poussé à rédiger cet article, je répond « oui » et j'affirme « Le krach n'aura pas lieu". Mon avis c'est qu'à court terme, dans moins de six mois, les prix devraient à nouveaux augmenter à Strasbourg, et son agglomération.

Maintenant, cher lecteur, c'est à vous de vous forger votre propre opinion, et de tenter ou non l'aventure.

Romary Fabien

Gérant de la SARL Partenaire Immobilier Alsace

Email:fabien.romary@partenaireimmo.com

Web: www.pia.com.fr

Site d'architecture: www.archi-strasbourg.org

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